Gestión de centros comericales y la AGECU

Hace 4 años se inició el Programa de Dinaminación comercial y la Gerencia de Centros Comerciales Urbanos en España. Gracias a este programa se desarrollan las iniciativas y ganan valor las experiencias en cuanto a la gestión de centros comerciales urbanos.

Antes de su puesta en marcha se realizó un estudio previo de todas las áreas de comercio en nuestro país.

En las ciudades más competitivas se han reconocido el valor que poseen estos centros comerciales, las estrategias que siguen y los beneficios que aportan a toda la comunidad.

Los profesionales encargados de la gestión de los centros comerciales se ocupan de dinamizar estos espacios y desarrollar nuevas creaciones que sean cada vez más atractivos, accesibles, asequibles y con múltiples funciones. Siempre dependiendo del tipo de zona de la que se trata, del barrio y las personas que habitan en éste.

En este ámbito entra en juego la AGECU.

Asociación Española para la Gerencia de los Centros Urbanos (AGECU)

La Asociación Española para la Gerencia de los Centros Urbanos  es una organización sin ánimo de lucro que está registrada por el Ministerio del Interior y su fin es dinamizar los centros urbanos de la ciudad por medio del Gerente de Centros Urbanos para conseguir ser competitivo y satisfacer las demandas de los ciudadanos.

Los profesionales de la AGECU tienen una forma de trabajo cooperativa y estratégica.

La tarea del gestor de centros urbanos abarca funciones de trato con personas, lugares y circunstancias compaginadas con aspectos sociológicos, arquitectónicos, económicos y medioambientales. Tiene que dominar la negociación y la comunicación, la buena comunicación. Por ello, es muy importante que no se actúe en representación de terceros, sino que se actúe en primera persona, directamente.

Los objetivos de la AGECU pueden dividirse en 3 principales:

·     Conseguir el reconocimiento del gerente de centros comerciales urbano y su actividad como negociante.

·     Conseguir un marco legal para este perfil de puesto de trabajo, creando la Gerencia de Centro Urbano.

·    Contribuir a una mejora de las relaciones entre los profesionales que participan en el diseño y creación de los centros comerciales. La AGECU es miembro de la Federación Europea de Centros Urbanos (EFTC).

En la AGECU se ofrece la posibilidad de asistir a congresos, conferencias, seminarios y cursos durante el año para obtener información documentada y publicaciones en relación a los centros urbanos.

Algunos de los cursos y seminarios propiamente dichos están relacionados con el Marketing y la Gestión Comercial, debido principalmente a la transformación y cambios que están sufriendo cada vez con más rapidez nuestra ciudad en temas relacionados con lo económico y social.

Cuál es el concepto del desarrollo del suelo

Un factor esencial en el asesoramiento de los centros comerciales es la gestión del suelo y su desarrollo.

El suelo es la parte de la tierra más superficial. Existen diversos procesos que pueden contribuir a dar a éste un aspecto u otro. Ejemplos de estos procesos son: el curso del agua, la sedimentación, la fuerza eólica, la fuera maremotriz, las actividades de los distintos seres vivos, tanto humanos, como animales, como plantas, étc.

También influye ne este aspecto, por supuesto, el lugar donde se encuentre el suelo y su clima correspondiente: El relieve, la fauna, la orientación geográfica, la altura, étc.

Para determinar su productividad y valor tenemos que tener en cuenta múltiples factores, como es su desarrollo.

El desarrollo del suelo

El desarrollo y gestión del suelo se regulan mediante leyes urbanísticas.

Se suele hacer distinción entre el suelo consolidado y el suelo vacante. En el suelo consolidado existe un proceso determinado que ya se ha ejecutado o se está ejecutando (nos referimos aquí a un régimen transitorio). La legislación fija para este tipo de suelo completar la ordenación de su desarrollo (la ordenación directa del Plan de desarrollo, la remisión de su ordenación…).

Y el suelo vacante se somete al régimen urbanístico del Plan General. Se distingue del anterior en que su figura de planteamiento es el Plan Especial de Reforma Interior.

• Las áreas que se encuentran remitidas a Plan de Reforma interior son áreas del suelo urbano donde se precisa el desarrollo posterior de sus determinaciones. Operaciones de reforma de parques, jardines, escuelas públicas, plazas y centros de asistencia se determinarán comprendidas en la Ley del Suelo, aunque no estuvieran en el Plan General. Este tipo de operaciones pueden realizarse a través de la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior. 
• Las áreas de Plan Especial Temático se refieren  a los ámbitos de suelo urbano que tienen una ordenación en detalle y se precisa completar esta ordenación por medio de la redacción de Plan Especial de carácter temático.

Transferencias de aprovechamiento urbano

El ajuste entre aprovechamiento real permitido y el susceptible de apropiación por el propietario se regula a través de las TAU (Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico): gestión del suelo

Si se desea transferir aprovechamiento entre 2 suelos con ánimo de lucro que no están incluidos en la unidad de ejecución, de distinto propietario hay que cumplir ciertos requisitos:

·        Constatar que existe tal aprovechamiento transferible y los terrenos.

·        Comprobar que el aprovechamiento se ha adquirido por los titulares del terreno.

·        Comprobar que son viables, y que su valor es el adecuado.

·        Verificar que lo anterior no se contradicen con el ordenamiento urbanístico.

Cómo conseguir una licencia de apertura

Queremos solicitar una apertura para nuestra oficina o nuestro local: 

¿qué trámites son necesarios para obtener una licencia comercial?

Lo primero de todo, antes de decidirse por comprar un local comercial u oficina es consultar a algún técnico cualificado, como un ingeniero industrial y descubrir cuáles son los requisitos que debes cumplir, ya que todo dependerá de cada tipo de negocio del que se trate.

TRÁMITES

1.      Diseño y elaboración del proyecto de la licencia de apertura

• Certificado de Solidez y Seguridad
•  Presentación de este certificado y del visado obtenido.
• Presentación del certificado anterior junto con la documentación requerida del local u oficina ante el Colegio de Ingenieros para conseguir su visado. Éste requiere ciertas tasas que dependerán otra vez del tipo de negocio que se desarrolle.En la documentación se deben presentar todas las características de las que dispone el establecimiento: Dimensiones, lugar, instalación, obras posteriores planificadas, étc.
• Abono de las tasas del municipio correspondiente
• Después de conseguir el visado y ser revisado, lo que debemos hacer es pagar las tasas municipales correspondientes de licencia de apertura. Este pago se realiza en cada Ayuntamiento. Éste emite una carta de pago a una entidad bancaria.
• Solicitud de la licencia de apertura de centros comerciales.
• Con todo lo anterior podemos proceder a solicitar nuestra licencia comercial de apertura
• Debemos acudir a la Delegación de Medio Ambiente
• A la espera…Tendremos que esperar a la contestación del ayuntamiento una vez que ya hemos presentado toda nuestra documentación. Este período de espera suele durar como mínimo tres meses.
• Certificados. Serán necesarios unos últimos certificados del ingeniero técnico industrial como procedimiento general.

                                                           

Respecto a todo esto existen ciertos consejos que  nos facilitarán nuestras gestiones de licencia de apertura:

CONSEJOS:

·        Detallar todo lo posible nuestro negocio y establecimiento. Así no se pierde tiempo en que otros busquen información que nosotros ya poseemos. Hay que facilitar cuánta más documentación mejor, y todo lo referente a ello, ya sean planos, fotografías, carteles, memorias, étc.

·    En todos los trámites hay que asegurarse quién, cuándo y cómo se va a encargar de los pagos y las gestiones ante el Colegio Oficial y Administraciones. 

   Todo esto deberá aparecer por escrito por si acaso surgiera algún gasto adicional, como mediciones o cobro por desplazamientos.

Asesoramiento inmobiliario para centros comerciales, cómo podemos ayudarte

En las consultoras y asesoras de gestión del suelo como LyC Consultores se ofrece todo el apoyo necesario a los clientes, desde que comienzan con el diseño de sus centros comerciales hasta que el proyecto se consolida y se pone en marcha.

Dentro de los servicios que existen para poder ayudar a los clientes en sus gestiones a la hora de planear un proyecto de un centro comercial nos encontramos con:

·    Diseño: Se encargan de llevar a cabo las tareas específicas de ingeniería y arquitectura del edificio del centro comercial según las demandas de los clientes, sus necesidades y sus preferencias.

·       Gestión del patrimonio: Se optimiza todos los activos a través de tratamientos de los temas económicos, financieros y legales.
 

·    Gerencia: Se garantiza los mejores profesionales en esta área. LyC Consultores realiza informes de seguimiento de presupuestos, de mercado, competencia, factores influyentes, en general información de valor para el cliente. También se realizan tares de Marketing y comunicación.

Por una parte, respecto al asesoramiento a los propietarios LyC Consultores se encarga de actuar como intermediario entre el comprador y vendedor y como asesor en el alquiler y venta de los locales y oficinas en todo el territorio español. Y también realiza la identificación y localización de los locales posible de compra y venta, de los posibles inquilinos que resulten idóneos para los negocios de los clientes.

Una de las ideas que se quiere perseguir en este negocio es conseguir innovar y motivar a los participantes en los negocios de la industria del comercio.  Y como resultado muchos de los beneficios que sacamos de ello son:

•         Se convierte el local de nuestro cliente en un referente
•         Se aumenta el tráfico de gente, haciendo transitar en centro comercial tanto por comerciales como por visitantes
•         Se asegura el buen funcionamiento de todas las instalaciones y de las medidas de seguridad requeridas.
•         Se recibe informes de análisis, evaluación y control del negocio desde que se comienza a colaborar con los gestores de suelo
•         Adaptación y cambios a las necesidades del negocio
•         Incremento del valor de la inversión

Las soluciones en esta clase de negocios que ofrecen servicios de gestión de suelo son soluciones a medida, que pueden ayudar al cliente a reducir muchos costes de todo tipo e incrementar valor, teniendo en cuenta en todo momento las necesidades tanto actuales como las necesidades en un futuro. Así poder cumplir con todos los objetivos operacionales propuestos.

Gestion del Suelo - Cómo ahorrar tiempo, dinero y stress

La puesta en marcha de un centro comercial no es tarea fácil, encontrar una localización correcta, buscar inversores, una correcta gestión del suelo… seguramente puedan ayudarle, facilitarle el trabajo en forma de ahorro de tiempo y dinero, unos consultores inmobiliarios. LyC consultores tienen un profundo conocimiento del mercado nacional español y les avalan más de 20 años de experiencia trabajando con clientes de primer nivel.

Desde la puesta en marcha del proyecto, LyC se encarga de las diferentes fases del proceso: preparación y redacción de la documentación, desarrollo del concepto de centro comercial, estudio de viabilidad, redacción de contratos… abarcando todos los campos del proceso: técnicos, urbanísticos, comerciales, financieros, jurídicos y de administración y gestión.

La gestión del suelo con LyC comprende cuatro fases:

Toma de contacto, primera consulta

Su asesor inmobiliario tomar nota sobre sus necesidades y aspiraciones en detalle. Juntos establecerán un plan de acción con objetivos medibles y alcanzables que seguirán durante todo el proceso.

La búsqueda de propiedades y lista

Una vez que nuestra consultora inmobiliaria entiende perfectamente sus necesidades , comienza la búsqueda.

Su asesor inmobiliario le ahorrará horas de trabajo gracias a su amplia experiencia. Navegación infructuosa a través de sitios web, llamadas telefónicas sin una respuesta clara, emails enviados que rara vez son contestados o tardan en llegar. En LyC Consultores nos encargamos de negociar con nuestra red de contactos, dando respuestas rápidas y contundentes, para comenzar cuanto antes con la construcción.

Una lista de las propiedades que coincidan con el informe redactado anteriormente, algunos de los cuales aún no han llegado al mercado abierto. Su asesor inmobiliario visitará y examinará cada una de ellas y le presentará una lista final a prueba de fallos para usted.

Tiempo para que usted decida

En el momento en que más le convenga, su asesor inmobiliario le acompañará para ver las propiedades de la lista para la gestión del suelo. Puede tomarse el tiempo que decida para revisar el informe con detenimiento y tomar acción para empezar a gestionar el suelo. En caso de no estar de acuerdo con algún punto, repasaremos el plan de nuevo. Después de comprobar que todos los campos cumplen con sus criterios, empezaremos con la gestión del suelo.

El tiempo de investigación y análises es una experiencia informativa, agradable y necesaria. Realizar con detenimiento y acierto esta fase, influirá directamente en el éxito del proyecto.

Hay veces que acertamos en un muy corto espacio de tiempo con la solución ideal, en otras ocasiones, la espera se hace algo más larga. Lo más importante es que lo tengamos claro, tanto usted como nosotros para pisar sobre suelo firme y poder continuar con el proyecto. 

Nos encargamos de todas las negociaciones de gestión del suelo

La gestion del suelo comienza una vez hayamos hecho una elección clara y tengamos el plan de acción perfectamente detallado. Su asesor inmobiliario va a negociar el mejor precio posible intermediando con promotores, administraciones públicas y supervisando toda la gestión económica de la obra. Siempre logramos abaratar los costes de los precios iniciales de la negociación, jugamos con una fuerte experiencia en el sector y una amplia red de contactos y profesionales que nos facilitan el proceso.

La recta final

Una vez que su oferta ha sido aceptada formalmente , su consultora inmobiliaria tendrá el arduo trabajo de comenzar con el proceso de compra. Gestionar el suelo es una tarea regulada por la legislación urbanística, aquí entran en acción nuestro equipo de abogados. Estamos en contacto con todas las partes en su nombre, el agente inmobiliario o vendedor privado, los abogados , peritos, jefes de obra, agentes hipotecarios y otros grupos de interés. En lo que a menudo es un proceso complicado , frustrante y consume mucho tiempo , su asesor inmobiliario usará sus habilidades y profesionalidad para superar cualquier obstáculo y garantizar una transacción sin problemas.

Son los pasos requeridos para comenzar a edificar nuestro centro comercial e iniciar una correcta gestión del suelo. Cada una de las tareas debe realizarse bajo un estudio minucioso y una precisión quirúrjica, la estrategia es clave para que la ejecución sea un éxito.